Audyt Energetyczny Budynku i Świadectwo Charakterystyki Energetycznej – Przewodnik 2025

Dowiedz się, jak uzyskać audyt energetyczny budynku i świadectwo charakterystyki energetycznej w 2025 roku. Sprawdź, kiedy są wymagane i ile kosztują. 

Wprowadzenie

W dobie rosnących cen energii i zaostrzających się przepisów unijnych, audyt energetyczny oraz świadectwo charakterystyki energetycznej budynku stają się niezbędnymi dokumentami dla właścicieli nieruchomości. Choć często mylone, pełnią różne funkcje i są wymagane w innych sytuacjach. W tym przewodniku wyjaśniamy, czym się różnią, kiedy są obowiązkowe, kto może je wykonać, jak je uzyskać i jakie mogą przynieść oszczędności energii.

Aktualne regulacje prawne dotyczące audytu i świadectwa charakterystyki energetycznej

Aktualnym aktem prawnym, który zastąpił rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 marca 2009 r., jest:

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 28 marca 2023 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej

(Dz.U. 2023 poz. 697)

To rozporządzenie określa zasady sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej oraz metodologię wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku, co ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego wykonania audytu i świadectwa.

Co to jest audyt energetyczny budynku?

Audyt energetyczny to szczegółowa analiza techniczna, która ocenia, ile energii zużywa budynek i wskazuje sposoby na jej oszczędzanie. Obejmuje takie elementy jak izolacja cieplna, systemy grzewcze, wentylacja czy oświetlenie. Wynikiem audytu jest raport z zaleceniami modernizacyjnymi, które mają poprawić efektywność energetyczną obiektu i przynieść realne oszczędności energii.

Struktura audytu energetycznego

Audyt energetyczny składa się z kilku kluczowych części:

• Opis budynku i jego przeznaczenia

• Analiza zużycia energii oraz źródeł ciepła

• Ocena izolacji termicznej i systemów technicznych (ogrzewanie, wentylacja, chłodzenie)

• Ocena stolarki okiennej i drzwiowej, ze wskazaniem strat ciepła i ewentualnych zaleceń modernizacyjnych

• Wizja lokalna i pomiary techniczne

• Propozycje działań modernizacyjnych wraz z oceną kosztów, oszczędności oraz analizą parametrów technicznych i ekonomicznych proponowanych rozwiązań

• Podsumowanie i rekomendacje dla inwestora

Dzięki takiej strukturze audyt dostarcza pełny obraz energetyczny budynku i stanowi solidną podstawę do podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Kiedy należy przeprowadzić audyt energetyczny?

Audyt energetyczny powinien być wykonany w sytuacjach, które wpływają na znaczące zmiany w zużyciu energii lub wymagają oficjalnej oceny efektywności budynku. Najczęściej audyt jest przeprowadzany:

• przed rozpoczęciem termomodernizacji lub innych inwestycji zwiększających efektywność energetyczną

• przy ubieganiu się o dofinansowanie, np. z programu „Czyste Powietrze”

• przy modernizacji lub zmianie źródła ciepła

• dla dużych przedsiębiorstw, zgodnie z przepisami, co kilka lat

• w budynkach użyteczności publicznej podlegających modernizacji

Dzięki audytowi właściciel budynku otrzymuje klarowne zalecenia, które pozwalają zoptymalizować zużycie energii i obniżyć koszty eksploatacji.

Czy audyt energetyczny jest obowiązkowy?

Audyt energetyczny nie zawsze jest obowiązkowy, ale w określonych przedsięwzięciach prawo nakłada na właścicieli lub zarządców budynków obowiązek jego wykonania. Dotyczy to m.in.:

• ubiegania się o dotacje z programów rządowych

• przeprowadzania głębokiej termomodernizacji

• dużych przedsiębiorstw o wysokim zużyciu energii

• budynków użyteczności publicznej podlegających modernizacji

W pozostałych przypadkach audyt jest zalecany jako narzędzie optymalizacji kosztów i poprawy efektywności energetycznej.

Audyt energetyczny jako warunek, by dostać dotacje na termomodernizację

Aby otrzymać wsparcie finansowe z programów rządowych i unijnych, inwestorzy często muszą przedstawić audyt energetyczny. Dokument ten nie tylko potwierdza stan energetyczny budynku, ale przede wszystkim wskazuje optymalne działania termomodernizacyjne, które będą miały największy wpływ na zmniejszenie zapotrzebowania na energię.

W przypadku programu „Czyste Powietrze”, audyt nie jest obowiązkowy w podstawowym i podwyższonym poziomie dofinansowania, ale jego przeprowadzenie jest premiowane — można uzyskać zwrot kosztów za jego wykonanie (do 1 200 zł). Natomiast w najwyższym poziomie dofinansowania, a także w programach takich jak „Stop Smog” czy „Moje Ciepło” (w przypadku bardziej złożonych modernizacji), audyt może być wymagany lub znacząco podnosić ocenę wniosku.

Dzięki audytowi inwestorzy unikają przypadkowych decyzji i mogą lepiej zaplanować kolejność modernizacji: od ocieplenia przegród, przez wymianę okien i drzwi, po modernizację źródła ciepła. Takie podejście zwiększa szansę na efektywną inwestycję, a jednocześnie spełnia kryteria stawiane przez instytucje przyznające dotacje.

Audyt energetyczny a program „Czyste Powietrze”

Audyt energetyczny jest jednym z kluczowych dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o dofinansowanie w ramach programu „Czyste Powietrze”, skierowanego głównie do właścicieli budynków jednorodzinnych. Dzięki niemu możliwe jest określenie najbardziej opłacalnych modernizacji, które zwiększą efektywność energetyczną budynku. Audyt zawiera także kluczowe wskaźniki energetyczne, na podstawie których oceniane są prognozowane oszczędności energii i opłacalność inwestycji. Na podstawie wyników audytu można np. zaplanować wymianę pieca, docieplenie ścian czy montaż wentylacji z odzyskiem ciepła.

Jeśli chcesz uzyskać maksymalne dofinansowanie, audyt powinien być wykonany przed rozpoczęciem inwestycji i przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami.

💡 Warto wiedzieć: Koszt audytu może być również kwalifikowany do dofinansowania w ramach programu „Czyste Powietrze”, co znacząco zmniejsza wydatki ponoszone przez inwestora.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa, ile energii rocznie zużywa budynek na potrzeby ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, podgrzewania wody użytkowej oraz oświetlenia. W dokumencie tym znajduje się również wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną (EP), który służy do oceny efektywności energetycznej budynku. Ma formę uproszczoną, często wykorzystywaną przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości – podobnie jak etykieta energetyczna w sprzęcie AGD.

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązuje nowy wzór świadectwa charakterystyki energetycznej, określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 28 marca 2023 r. Dokument musi zostać sporządzony przez osobę wpisaną do rejestru Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Korzyści z wykonania audytu energetycznego i posiadania świadectwa

Zarówno audyt energetyczny, jak i świadectwo charakterystyki energetycznej niosą za sobą wymierne korzyści – nie tylko w kontekście wymogów prawnych, ale także finansowych i środowiskowych.

Oszczędność energii i niższe rachunki

Audyt energetyczny wskazuje konkretne działania, które pozwalają zmniejszyć zużycie energii nawet o 30–60%. Odpowiednie ocieplenie ścian, wymiana okien, modernizacja źródła ciepła (np. montaż kotła na pellet lub pompy ciepła) przynoszą wymierne efekty finansowe.

Większa wartość nieruchomości

Budynek z niskim zapotrzebowaniem na energię i aktualnym świadectwem energetycznym jest bardziej atrakcyjny dla kupujących i wynajmujących. Świadectwo energetyczne może być argumentem negocjacyjnym podczas sprzedaży lub najmu.

Możliwość uzyskania dotacji

Dokładna analiza energetyczna jest często warunkiem koniecznym przy składaniu wniosków o dofinansowanie z programów takich jak:

• „Czyste Powietrze”

• „Moje Ciepło”

• „Stop Smog”

• Regionalne Programy Operacyjne (RPO)

Wsparcie ekologii i zgodność z przepisami UE

Audyt pomaga zmniejszyć emisję CO₂ i wspiera dążenie do neutralności klimatycznej. Z kolei świadectwo potwierdza, że budynek spełnia normy efektywności energetycznej wymagane przez prawo unijne i krajowe.

Czym się różni audyt od świadectwa energetycznego?

Ile kosztuje audyt i świadectwo?

• Audyt energetyczny: od 1000 do 3000 zł (w zależności od wielkości i złożoności budynku)

• Świadectwo energetyczne: od 300 do 800 zł (dla domów jednorodzinnych)

💡 Koszty mogą być niższe, jeśli dokumenty są częścią większego projektu lub objęte są dofinansowaniem.

Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy:

• sprzedaży lub wynajmie nieruchomości

• odbiorze nowego budynku

• zakończeniu budowy, jeśli inwestor nie jest jednocześnie użytkownikiem

Obowiązek posiadania świadectwa przy oddaniu budynku jednorodzinnego do użytkowania (jeśli inwestor nie jest jego użytkownikiem) został wprowadzony ustawowo i dotyczy obiektów, dla których wniosek o pozwolenie na użytkowanie złożono po 20 maja 2016 roku.

Świadectwo powinno być dołączone do ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie, a jego brak może skutkować karą grzywny.

Gdzie uzyskać świadectwo lub audyt?

Obydwa dokumenty może przygotować wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia. W przypadku świadectwa – sprawdzisz to w rejestrze MRiT. W przypadku audytu – warto korzystać z usług członków Polskiego Stowarzyszenia Audytorów Energetycznych lub firm rekomendowanych przez programy rządowe. 

Korzyści z przeprowadzenia audytu i posiadania świadectwa 

• Niższe rachunki za ogrzewanie

• Możliwość uzyskania dotacji i ulg

• Lepsza wycena nieruchomości

• Zwiększenie komfortu użytkowania budynku

• Mniejsze zużycie energii = mniejszy ślad węglowy

• Uporządkowana dokumentacja budowlana i energetyczna nieruchomości

Najważniejsze różnice i obowiązki – przypomnienie 

Zarówno audyt energetyczny, jak i świadectwo charakterystyki energetycznej to ważne dokumenty, ale różnią się zakresem i przeznaczeniem.

Audyt służy optymalizacji zużycia energii i planowaniu modernizacji, natomiast świadectwo to informacja o klasie energetycznej budynku, wymagana m.in. przy sprzedaży lub wynajmie.

W dobie rosnących cen energii i zaostrzających się wymogów środowiskowych warto zadbać zarówno o komplet dokumentów, jak i wdrożenie zaleceń wynikających z audytu. To się po prostu opłaca.

👉 Potrzebujesz pomocy w wykonaniu audytu lub świadectwa charakterystyki energetycznej?

Wypełnij formularz kontaktowy, a pomożemy Ci znaleźć certyfikowanego audytora w Twojej okolicy!